前回は土地売却したときにかかる費用についてお届けしましが、今回は土地を購入したときに必要となってくる費用についてです。
もちろん、土地の代金だけではないのは、おわかりでしょう。
まず、不動産会社に仲介をお願いして購入することになった場合には仲介手数料が必要です。
次に、不動産売買契約を締結する際には税金がかかります。契約書に収入印紙をはって、割り印することで納税します。
購入した土地の所有権移転登記などの登記にかかる税金が登録免許税になります。
登記はその土地が自分の土地であることを照明するために行うもので、不動産の評価額によって違います。
また、登記する場合は司法書士に依頼することになりますので、司法書士に支払う手数料が発生します。
司法書士に支払う手数料は、一般的には10万円から15万円程度が相場だといわれています。
また、土地を購入した年に一度かかる税金が不動産取得税になります。
土地を購入すると、数ヶ月で支払い通知が届きます。
その額は不動産の評価額によって違ってきます。
土地を購入することでかかる費用は上記のとおりです。
土地を購入して所有するには、毎年固定資産税がかかることも頭にいれておいてくださいね。
これらのように、土地を購入するには、土地の代金以外にもたくさんの費用がかかります。
売却する方も購入する方も土地の代金以外の費用がかかるということですね。
土地売買は一生に何回もあることではありませんので、信頼のおける不動産会社を見つけ、アドバイスを受けるといいでしょう。
土地の売買にかかる費用についてお話したいと思います。
土地の売買の売るときにかかる費用についてです。
土地を売るには、様々な経費が必要となってきます。
そのことを覚えて、土地の売買をしましょう。
まず、土地を売る場合には売買契約書貼付印紙代というものが必要となってきます。
不動産の売買契約書には印紙税がかかり、契約書に印紙を貼って消印します。
印紙税金額は、土地売買の金額によって違います。
例）1,000万円から5,000万円の土地の場合は２万円程度です。
次に土地売却にかかる仲介手数料が発生します。
売却をお願いした不動産会社に手数料を支払います。
売却価格の基本的に売買金額3％が上限となっています。
不動産の売買は個人で行うのは難しいので仲介を依頼する方はほとんどだと思いますが、もちろん、仲介者がいない場合は払うことはありません。
そのほかには、土地を売却した時点でまだ残債がある場合は、抵当権を抹消する費用が必要です。
また、住所や名前などを変更するにも登記費用などがかかります。
登記には、印鑑証明・住民票などを取得する費用もかかります。
土地を売却した場合に、購入したときより高く土地が売れた場合には売却益に関しては、税金がかかります。
このように、土地を売却して、得られる金額は土地の価格そのものではありません。
様々な費用がかかることを頭にいれておきましょう。
土地の売却価格がそのままあたなに入るわけではありません。
あとで税金などを払うことになりますので、そのことを考慮して計画を立てましょう。
前回は公示地価価格についてお話しましたが、今回はそのほかの「基準地価価格」「相続税路線価格」「固定資産税評価額」について説明します。
基準地価は公示地価と似ています。
毎年調査が行われており、価格の評価の仕方や目的などは公示地価価格とよく似ています。
公示地価は1月1日の価格になりますが、基準地価は７月１日が基準日となっていて、毎年9月に出されます。
調査は都道府県が行っています。公示地価ですと、都市計画区域が評価対象となっていますが、基準地価の場合は、それ以外の住宅地や工業地をはじめ、商業地、宅地となっていない林なども対象となっています。
公示地価と評価時期が半年ずれていますので、半年ごとの地価の動向を確認することも可能ですね。
公示地価の評価を行うのは不動産鑑定士が2人ですが、基準地価のバイは１人以上と規定されています。
調査対象の土地のことを基準地価の場合は基準値とよびますが、公示地価の場合は標準値といいます。
そのほか、「相続税路線価格」・・・相続税や贈与税の算定基準となる土地評価額や、「固定資産税評価額」・・・市町村の固定資産課税台帳に登録してある土地や建物の評価額など、土地の価格を決定するために参考にする基準がありますが、これらのように、地価といっても様々な評価の仕方がありますので、土地の売買などの不動産取引をする際には、それぞれの価格を参考にして決定していきます。
土地の売買の際には、これらの評価価格があることを知っておきましょうね。
土地の価格はどんなもので決まるのでしょうか。
土地には様々な価格があるのをご存知でしょうか。
そして土地を売買の際にはどの価格を参考にすればよいのか。
●地価公示価格
●基準地価格
●相続税路線価格
●固定資産税評価額
などがあげられます。
地価と簡単にいっても上記のように様々ですので、私達が土地を売却する、購入するといった不動産の取引をするときには、それぞれの価格を参考にして取引を行うことになります。
また、その価格に基づいて、最近あった近くの取引の例と比較したりして価格を決定していくわけです。
今回は「地価公示価格」についてお伝えしていきます。
地価公示価格というのは、国土交通省が毎年1月1日の価格を公示しているものです。
一般の人でも地価を知るための最大の指標となるでしょう。
土地を客観的価値から評価するもので、売り手と買い手どちらにも、公平であるといえます。
地価を調査するのは不動産鑑定士などの鑑定評価員が行いますが、調査から発表までは、3カ月の期間がありますので、地下の変動が激しい場合は注意が必要となります。
地価公示価格は、土地売買の目安ともなりますが、不動産鑑定士が様々な評価をする目安ともなります。
また相続税の評価や固定資産税の評価の目安ともなります。
企業の資産の評価などにも使用されます。
評価する際には、鑑定士2人が別々に調査して評価を行います。
もちろんその土地の現場に足を運び、調査して最近あった例を参考にしたり、その土地での収益を予測したりして、細かく分析して評価します。
日本国内の土地は約7割が森林で覆われています。
都市開発が進む国ですけど、自然がまだこんなにも残っていると知るとほっとしますね。・・・と、そうではなく（笑）
森林のうち、約6割は私有林となっていることをご存知でしょうか。
その私有林が、ここ近年加速度的に売買されているのだとか。
何の前触れもなく、所有者にたいして不動産会社等から買収の話が持ちかけられるのだそうですよ。
私有林の持ち主にとっては、林業が低迷してきている昨今では維持管理していけないため、なんとかして手放したいと思っている山です。
それを丸ごと買い取ってくれるというのですから渡りに船。
ただ、そんな山林を買ったところでどう活用できるというのか、見当もつかないという専門家（林業関係者）の意見もあります。
そう、林業関係ではない者が、何故か山林を買収していくのですね。
森林を売買するという行為そのものはいけないことではないと思います。
なんの対処のしようもなくただ所有しておくだけなのは、所有者にとっては負担となっていることでしょう。
何らかの方法で有効活用してくれるなら、喜んで提供したいもの。
土地だって、そうして循環させることによって活かされるのですから。
納得できないのは、買収する理由ですね。
買収されるのは多くの場合がひと山単位です。
そのような大きな土地を購入してどうしようというのでしょうか。
疑問に思ったところで、目的を明確にされていないのが現状なのです・・・
土地を売買するには、その土地を正確に測量しなくてはなりませんね。
測量とは、簡単に言えば土地の広さを測ることです。
土地の価値や利用には当然広さも関わってきますから、それが正確でないと後々トラブルが起きかねません。
たった1センチメートル見誤っただけで、やれ広さがどうだ、やれ数十万の価格がどうだと、トラブルが起きるであろうことは想像に難くありませんから（以前述べた境界線の問題と同じです）
土地売買の場合は売主と買主のどちらが測量しても構いませんが、多くの場合は売主が行います。
売主側から不動産会社によって測量会社に測量を依頼します。
測量の手順は初っ端から土地に道具を設置して測量するのではなく、まずは境界標探しから始まります。
境界標とはその名の通り土地の境界・範囲を明確にしているもの。
ただこれが必ず有るというわけでないので測量が始まるまでに時間がかかる場合もあるのです。
土に埋まってしまっているだけなら見つけ出せば良いのですが、もし無いのであれば境界標を設置しなくてはなりません。
しかし、勝手に設置するわけにもいきません。
境界標を設置するには、売買の当事者だけでなく隣の土地の所有者も立ち会わなければならないのです。
隣接している土地が複数あるなら、それら全ての所有者たちと。
もちろん、それぞれの土地の書類も必要になります。
だから、時間がかかってしまうのですね。
さて、測量して値が導き出されるとそれに見合った価格が土地に付けられますが、それは本当に広さに見合っているのでしょうか？
注意してください。
土地の価格は実測値に関わらず付けられることは珍しくありません。
そもそも実測どおりの値が公簿に付けられているとは限らないのです。
土地の価格については、売主と買主でしっかりと話し合いましょう。
土地売買には税金が密接に関係しています。
土地を売ると収益を得ますね。
その売却益に「譲渡税」なるものが課されるのです。
売却と同時に購入もしている（買い替え）のであれば、購入額の方が多ければ譲渡税はかかりません。
売却益の方が多ければ、購入にかかった費用との差額が課税対象となります。
譲渡税という名称にはあまり馴染みがないかもしれませんが、とどのつまりは住民税と所得税がかかるということです。
住民税と所得税では支払い時期が異なるので、お気を付け下さい。
（住民税）翌年の5月ごろ
（所得税）翌年の確定申告
税率は所有期間によって変わり、5年を超えている場合は住民税が5パーセント、所得税が15パーセントかかります。
ちなみに土地売却に消費税は課されません。
売却した土地が自宅だった場合、3000万円の特別控除が適用されます。
譲渡益から3000万円を差し引いた額が課税対象となり、もともとの譲渡益が3000万円以下であれば税金はかかりません。
ただし、所有期間が10年を超えていた場合は税率が低い方が適用されます。
3000万円の特別控除が適用されるのは、以下のどれかに該当している場合です。
・現居住用の家屋、及び敷地を譲渡した場合
・過去に居住用としており、居住しなくなってから3年以内の家屋、及び敷地を譲渡した場合
・居住用の家屋を倒壊して、その敷地を譲渡した場合
・居住用の家屋が災害等で滅失してから3年以内で、その敷地を譲渡した場合
土地売買の際に注意しなくてはならないことはいろいろとありますが、契約関係のことでなくとも、土地の境界に関してだって注意が必要です。
もともとそこが分譲地で、区画の境が明確にされているなら気を付けるほどのことではありませんが、古くからの住宅地といった場合はそれこそ細心の注意が必要となります。
そんな土地や中古物件の売買に関わる皆さん、ご注意ください。
昔は良かったですよね。
土地の価格なんて気にするほど高くもなく、また少しくらいのずれがあっても笑って許せるほどの広さがあったので、例え境界のずれが1メートルもあったとしても、当事者同士の話し合い（ときには譲り合い）のみで簡単に解決していました。
ところが、それに比べて現代はどうでしょう。
たった1センチメートルずれただけでも、やれ広さがどうだ、やれ数十万の価格がどうだと、必ずトラブルの種となってしまいます。
これが売主と隣人ではなく、買主と隣人とのトラブルだった場合これから長く付き合って行くお隣さんとのトラブルということになってしまうので、より良い近所付き合いのためにもなるべくなら避けたいところ。
そこで、境界があいまいな土地を購入する場合は、まず売主に確認して明確な境界を知るようにしておきましょう。
場合によっては、売主の認識と隣人の認識にずれが生じていないか確認する必要があります。
同時に、土地境界に関するトラブルがこれまでなかったかも確認しておきましょう。
過去に起こったトラブルが解決しているのならそれを証明できる資料が必要ですし、たった今そのトラブルが起こっている最中であればその土地の購入すら諦めた方が良いかもしれませんよ。
売買する土地の査定は、土地売買の流れの中でもっとも最初に行わなくてはならない、いわば土地売買の準備ですが、そんな査定にも準備が必要ですよ。
まさか手ぶらで不動産屋に乗り込むわけにはいきません。
土地を査定してもらうなら、土地に関する書類はありったけ必要になります。
とはいえ、査定はあくまでも見積もりのようなものなので、この時点では必要ないものもあります。
用意しておくとよい書類は以下のとおり。
・土地の権利証書
・建物の権利証書（建物があれば）
・建物の図面（同上）
土地や建物の権利証書は登記面積や建築年数の確認のためです。
建物の図面は把握するためにあると便利ですが、間取りは不動産屋が目視で計ってくれるので無くてもかまいません。
査定は料金が発生しない不動産屋のサービスですし、この時点では何の契約にも至りませんが、それでも少しばかり注意点があります。
査定した物件を不動産屋が仲介することになれば、その際の仲介手数料が不動産屋にとっての収益となります。
そのため、仲介を任せてくれる物件を確保するために、相場より高めに査定して仲介を促す業者もいます。
まぁ、それでもその査定の価格通りに売れるのなら問題ないのですが、実際のところそうはいきません。
買主だってなるべく安い土地を買おうとしているのですから、相場より高い土地は見向きもされない可能性もあります。
売主である自分自身が相場を把握するためにも、査定は複数の不動産屋で行ってもらうことをお勧めします。
土地売買のことを語ろうとすると、非常に多くのことを取り上げなくてはいけなくなりますね。
土地売買にはまず査定が必要ですし、手続きや契約を行うにあたって様々な書類が必要になります。
もちろん土地売買には手数料がかかりますし、所得税などの税金についても深く関わってきます。
細かいことをいえば、仲介手数料の印紙代だって必要になってきますしね・・・
これから、こういった土地売買に関する重要な情報の一つ一つについて、詳しくこと細かに説明していきます。
皆さん、頑張ってついてきてくださいね。
さて、土地売買にまず必要になることですが、それは上記にも挙げたとおり売買土地の査定となります。
土地の査定とは、簡単に説明すれば土地の価格を決めるための前準備となりますが、そのための土地の査定となると、非常に手間暇かかりそうなイメージがあるのではないでしょうか。
それでも、土地売買のためには査定は必要不可欠ですからね。
売買土地の査定は不動産屋に依頼して行ってもらいます。
もちろんプロですから迅速に対応してくれるはずです。
土地や物件の種類も問いません。
大型の開発物件でももちろん可能ですし、事業所の売却の場合でも構いません。
資産整理や買い替えが目的の場合でも、プロなら効率化を図りつつ行ってくれます。
売りたい土地が複数あったとしても、全てを査定してもらってから売る土地と残しておく土地を選ぶこともできます。
不動産屋に査定してもらうと、売買の全てをその不動産屋に仲介してもらわなくてはならなくなるように思われるでしょうが、大丈夫。
査定の段階では料金は発生しませんし、不動産屋によって査定結果が異なるので、複数の不動産屋に査定してもらうと良いでしょう。